Contrato de arras: ¿Qué es y qué debe contener?
Un contrato de arras es un contrato privado entre el comprador y el vendedor de un inmueble. En el mismo se acuerda expresamente entre ambas partes las características esenciales de la compraventa en Escritura Pública que tendrá lugar en las próximas semanas o meses.
Se dan las siguientes premisas: el comprador se compromete a adquirir el bien inmueble propiedad del vendedor, y por ello le entrega una cantidad que normalmente oscila entre el 5% y el 15% del valor final de la vivienda como paga y señal, y el vendedor se compromete a vender el inmueble del que es titular.
El contrato de arras, pese a lo que suele pensar la gran mayoría de la población, tiene una gran importancia. No es un mero documento que se firma por ambas partes como trámite para, más tarde, escriturar ante notario, sino que, es un contrato que rige las condiciones que posteriormente se plasmaran en una escritura pública, así como las posibles penalizaciones en relación con incumplimientos contractuales. No es un documento baladí, ya que aquello que se contenga en el contrato de arras, será lo que se pueda exigir en el momento de la compraventa notarial.
Por ello, es de vital importancia que el contrato de arras contenga todas las condiciones que queremos exigir a la hora de la compra o de la venta del inmueble.
¿Qué es indispensable?
- Qué tipo de contrato de arras se esta firmando. En nuestro ordenamiento jurídico podemos encontrar tres tipos de contratos de arras (confirmatorias, penales o penitenciales), y si no se dispone expresamente que tipo de contrato se formaliza, se entenderá que las cantidades entregadas como paga y señal son arras confirmatorias. Por ello, es de vital importancia indicar qué tipo de arras se están firmando en el encabezamiento del contrato, así como en el clausulado del mismo.
- La identificación de las partes. Todos los datos personales indispensables para la identificación del comprador y del vendedor: Nombres y apellidos, Documento Nacional de Identidad (DNI), Número de Identificación al Extranjero (NIE) o Código de Identificación Fiscal (CIF) y domicilio, así como si actúan en nombre propio o en representación de un tercero.
- Descripción e identificación detallada del inmueble. No vale una simple descripción que contenga la dirección del inmueble. Se puede utilizar para ello la descripción contenida en la Nota Simple que se obtiene del Registro de la Propiedad, así como los datos registrales y catastrales del inmueble.
- Precio final por el que se va a adquirir el inmueble y forma de pago. Deben reflejarse los distintos pagos fraccionados que hubiera como paga y señal, así como que estos se descuentan del precio final de venta a la hora de formalizar la Escritura Pública de Compraventa. Debe reflejarse que son importes sin incluir impuestos, así como que tipo impositivo gravará la finca (IVA para primera transmisión e ITP para ulteriores transmisiones).
- Fecha límite o plazo máximo para formalizar la compraventa. Habitualmente la compraventa se formaliza mediante Escritura Pública delante de Notario, pero también existe la posibilidad de realizar un Contrato Privado de Compraventa. Para ambos casos, debe pactarse expresamente por ambas partes el tiempo máximo del que disponen para formalizar la compraventa, ya que, si se incumple dicho límite, se contemplarán diversas consecuencias.
- Distribución de los gastos derivados de la compraventa. Debe quedar claro quién tendrá que hacerse cargo de los diferentes gastos inherentes a una compraventa, como son el notario, registro de la propiedad y distintos impuestos que se generan.
- Posibles cargas del inmueble. Mediante una Nota Simple del Registro de la Propiedad se deberá observar las diferentes cargas que gravan el inmueble y hacer constar las mismas en el contrato de arras para que así, se sepa que se están aceptando expresamente por la parte compradora.
- Penalizaciones en caso de incumplimiento del contrato. Debe contener las penalizaciones para los diversos incumplimientos derivados de ambas partes. Lo habitual es que, si llegada la fecha límite, no se puede escriturar por causa imputable al vendedor, éste deberá devolver la cantidad entregada como paga y señal doblada, y si la causa es imputable al comprador, perderá las cantidades entregadas a cuenta, siempre que se rescinda dicho contrato de arras.
Ya sea la parte vendedora o la compradora, es de vital importancia que el contrato de arras sea redactado por un abogado especialista en Derecho Inmobiliario para evitar posibles problemas legales futuros.
Si se encuentra en esta situación de compra o venta de un inmueble y tiene dudas sobre si su contrato está bien redactado, si se cumplen todas las exigencias que usted quiere prever o si necesita que un abogado especialista en Derecho Inmobiliario en Terrassa le redacte el contrato de arras para la compra o venta de un inmueble en TROYA CUADROS ADVOCATS & ASSESSORS podemos ayudarle.