Contracte d’arres: ¿Què és i què ha de contenir?
Un contracte d’arres és un contracte privat entre el comprador i el venedor d’un immoble. S’acorden expressament entre ambdues parts les característiques essencials de la compravenda en Escriptura Pública que tindrà lloc durant les pròximes setmanes o mesos.
Es donen les següents premisses: el comprador es compromet en adquirir el bé immoble propietat del venedor, i és per això, que li entrega una quantitat que normalment oscil·la entre el 5% i el 15% del valor final de l’habitatge com a paga i senyal, i el venedor es compromet a vendre l’immoble del que és titular.
El contracte d’arres, tot i el que sol pensar la gran majoria de la població, té una gran importància. No es un simple document que se signa per ambdues parts com a tràmit per a, més tard, escripturar davant de notari, sinó que, és un contracte que regeix les condicions que posteriorment es plasmaran a una Escriptura Pública, així com les possibles penalitzacions en relació amb incompliments contractuals. No es un document baladí, ja que allò que contingui el contracte d’arres, serà el que es pugui exigir al moment de la compravenda notarial.
Per això, és de vital importància que el contracte d’arres contingui totes les condicions que volem exigir a l’hora de la compra o de la venda de l’immoble.
Què és indispensable?
- Quint tipus de contracte d’arres s’està signant. Al nostre ordenament jurídic podem trobar tres tipus de contractes d’arres (confirmatòries, penals o penitencials), i si no es disposa expressament quin tipus de contracte es formalitza, s’entendrà que les quantitats entregades com a paga i senyal són arres confirmatòries. Per això, és de vital importància indicar quin tipus d’arres s’estan signant a l’encapçalament del contracte, així com a les clàusules del mateix.
- Identificació de les parts. Totes les dades personals indispensables per a la identificació del comprador i del venedor: Noms i cognoms, Document Nacional d’Identitat (DNI), Número d’Identificació a l’Estranger (NIE) o Codi d’Identificació Fiscal (CIF) i domicili, així com si actuen en nom propi o en representació d’un tercer.
- Descripció i identificació detallada de l’immoble. No val amb una simple descripció que contingui l’adreça de l’immoble. Es pot utilitzar per això la descripció continguda a la Nota Simple que s’obté del Registre de la Propietat, així com les dades registrals i cadastrals de l’immoble.
- Preu final pel que s’adquireix l’immoble i forma de pagament. El contracte ha de reflectir els diferents pagaments fraccionats que haguessin com a paga i senyal, així com que aquests es descompten del preu final de venda a l’hora de formalitzar l’Escriptura Pública de Compravenda. Ha de constar que els imports són sense incloure impostos, així com que tipus impositiu gravarà la finca (IVA per a la primera transmissió i ITP per a ulteriors transmissions).
- Data límit o termini màxim per a formalitzar la compravenda. Habitualment, la compravenda es formalitza mitjançant Escriptura Pública davant de Notari, però també existeix la possibilitat de realitzar un Contracte Privat de Compravenda. Per a ambdós casos, ha de pactar-se expressament per ambdues parts el temps màxim del que disposen per a formalitzar la compravenda, ja que, si s’incompleix l’anterior límit, es contemplaran diverses conseqüències.
- Distribució de les despeses derivades de la Compravenda. Ha de quedar clar qui haurà de fer-se càrrec de les diferents despeses inherents a una compravenda, com són el Notari, Registre de la Propietat i diferents impostos que es generen.
- Possibles càrregues de l’immoble. Mitjançant una Nota Simple del Registre de la Propietat s’haurà d’observar les diferents càrregues que graven l’immoble i fer-ho constar al contracte d’arres per a que així, es vegi que s’estan acceptant expressament per la part compradora.
- Penalitzacions en cas d’incompliment del contracte. Ha de contenir les penalitzacions per als diferents incompliments derivats d’ambdues parts. El que és habitual es que, si arriba la data límit, i no es pot escripturar per una causa imputable a la part venedora, aquesta haurà de tornar les quantitats entregades com a paga i senyal doblades, i si la causa és imputable al comprador, perdrà les quantitats entregades a compte, sempre que es rescindeixi el contracte d’arres.
Ja sigui la part venedora o la compradora, és de vital importància que el contracte d’arres estigui redactat per un advocat especialista en Dret Immobiliari, per a evitar possibles problemes legals en un futur.
Si es troba en aquesta situació de compra o venda d’un immoble i té dubtes en relació amb el seu contracte d’arres, com per exemple, si està ben redactat, si es compleixen totes les exigències que vol preveure o si necessita que un advocat especialista en Dret Immobiliari a Terrassa li redacti el contracte d’arres per a la compra o venda d’un immoble, a TROYA CUADROS ADVOCATS & ASSESSORS podem ajudar-li.